2017年10月29日 Lee公子 文（本文适合有地产项目投资经验的读者阅读。完全无财务概念的读者请略过。）地产开发项目中通常会采用IRR(内部收益率)对项目的投资回报进行考核。撇开复杂的财务解释，IRR对于开发项目的实际意义，基本上可以理解为是项目的年化收益率。IRR的计算方式，是在Excel中输入公式IRR，然后选择“期初投资”金额和计算一定时间周期的毛利润，即可计算得出。但是实际上IRR这个指标有很多前提条件，仅仅适用于产权销售型项目，对于持有经营性项目并不适用。个人的理解，主要是存在以下三个问题导致了IRR不适用经营型项目：投资项目的资金有三种概念，1、项目总投资（包含了项目全部投资金额，例如股东的股本金、银行贷款、其他配资金额及财务成本等）；2、自有资本金（仅仅为自家企业实际出的钱，不包含其他股东的投资，银行贷款及其他配资）；3、股东投资（所有投资人出的钱，不包含银行贷款及其他配资）。举个例子，一个6个亿总投资的项目，其资金结构可能是：劣后级资金1个亿（其中企业自有资本金2000万，其他股东投资8000万），优先级资金4.5个亿（其中银行贷款3.5个亿，基金等形式的配资1个亿），财务成本0.5个亿。如果要计算项目的投资回报或者投资可行性，就要看到底是针对这个项目的总体投资而言，还是针对自有资金而言，还是针对股东投资而言。整体投资的回报率可能非常低，但是从自有资金角度来说却可能回报很好（因为使用的资金杠杆比较高）。判断项目的可行性，要首先明确是采用哪一个投资资金作为基数来计算IRR，否则会出现误判。另外就是在实际项目开发中，一定会使用资金杠杆的（引入银行资金或者别的资金来源），绝不会100%自己全部投资，也就是说，完全使用项目总投资作为IRR的计算基数根本不符合实际情况。所以这样计算出来的项目总投资IRR的值没有什么实际意义。销售型项目在建成以后再次进行大投入的可能性比较小，基本上没有太多的后期投入。而经营性项目与之不同，最大的特点就是一般在经营了8到10年之后会有一个大的再次装修的投入。每8到10年，把它叫做一个装修周期，只要是市场化的持有项目，一般在第二个装修周期就会把它整体卖掉（卖给大的资本方，或者是进入资本市场，也就是资产证券化），持有最多不会超过两个装修周期。但是一般财务人员在计算的时候，并不了解这个重要特点，计算项目的收益回报时会机械计算40年的收益回报（一般是根据土地实际可使用年限来计算时间，收入和成本的线性增长来计算利润），这样计算就已经与实际情况严重不符，这样得到的计算结果已经出现了大的偏差，其实也没什么参考价值了，当然就不能用它来作为投资决策的依据。就像我前面说的，在持有项目经营数年以后，会有一个房屋维修，或者重新装修这样的大的再次投入发生。第二个装修周期开始以后，项目很可能会实现资本化，这样相当于，一次性进行了变现卖出，会有一个巨大的收入进来。在项目经营的早期，也有可能会有一些趸交的租金或者会员费收入，或者押金收入计入账上，在经营过程中，部分押金，又有可能陆续退还给客户。这些都会导致收益曲线出现大的波动。至于为什么这种收入波动比较大的项目，就不再适用于IRR评价，这是由IRR底层计算逻辑决定的，可以详见 知乎中更加专业的探讨 。如果IRR不能适用于持有经营性项目，那么持有项目的可行性如何评价呢？对于不同类型的经营项目，行业属性不同，评价指标不尽相同，目前业内也并不完全达成了共识和统一，不过经营项目最根本的评价指标应该都跟现金流有关（不完全是利润概念）。目前酒店项目一般采用GOP（“GOP” 是“Gross Operating Profit”的简称，即营业毛利，它在利润表中反映为收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额）来衡量。养老经营项目正在尝试采用“经营稳定期的EBITDA÷前期总投资的比例”这一方式进行评价。将在实践中持续检验这一指标的合理性。（税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。 EBITDA被私人资本公司广泛使用，用以计算公司经营业绩。）不同类型的项目要用不同的指标评价，好比不同的尺子衡量不同尺度大小的东西一样，用错了指标，只能说明这家公司还没有搞懂业务本质，未来一定有很多弯路要走，甚至走进死路。另外还要一提，评价指标不能够简化为一个单一的量化指标，比如用GDP衡量城市经济水平，用钱多少衡量人生成就一一这种单维度的简化思维是一种低层次的心智模式，是个贻害无穷的思维陷阱一一评价项目的成功与否要有至少三个维度的大帐要算：经济账，政治帐，技术帐。一般人只是习惯于算经济账，层面还是不够的。

在资产配置的各大类资产中，股权投资最为神秘，又以其高收益、高风险、长周期著称，成为高净值人群重要的资产配置品类。但有大部分投资者都不是很了解股权投资超高的投资回报来自哪里？谈收益前，我们先来看下风险提示，主要体现在三方面：1、股权投资属于浮动收益通过投资未上市企业股权，通过估值提升来获利。退出方式有：1、管理层回购退出 2、并购退出 3、新三板或者其他股权转让转让退出。4、IPO上市退出，均存在不确定性。2、股权投资期限长一般为5-10年。“放长线钓大鱼”，好的独角兽企业需3-5年不断壮大抢占市场，提升估值。买股权基金需要长期的投资和需要等待。3、必须有风险承受能力收益和风险成正比，您需满足合格投资者条件和风险自我评测才可以参与，那为什么要填写风险测评报告呢？从资产配置的角度看：股权投资是个好配置股权投资可分为VC和PE基金，前者介入时间早，风险投资，后者在中后期企业的商业模式成熟后再投资。媒体报道上常常有这样的百倍十倍的投资神话：以上仅是某只基金的明星案例，一只私募基金会建立多个企业的投资组合，配置多个行业，分散风险，所以需要综合考量整体的收益。一般常用到这2个指标来衡量：1、整体资本回报倍数：也就是已投企业的公允价值除以投资成本的比值。但是这个数据没有投资期限，落袋为安的回报虽可能都是3倍，但是一个用2年，一个用了10年，不能体现真正收益。2、内部回报率IRR：内部收益率资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。简单说，根据资本整体回报和投资时间算出投资回报效率，IRR越高，收益也越好。国内国外，股权投资的收益都非常亮眼过去10年在国内，PE基金的收益回报远胜其他金融资产。其实聪明的钱，早已涌入这个越来越火的市场，政府引导金、母基金、社保、险资、上市公司乃至富有家族和个人等各类LP陆续入场，头部的VC/PE机构成为竞相追逐的操盘手。在美国，股权投资也被视为长期配置的不二选择，排名前1/4的股权基金，在近20年时间内，内部回报率IRR远超30%，可谓惊人。以最知名的耶鲁大学捐赠基金为案例，构建的长期投资组合中收益率最高的资产是PE基金，在过去的20年时间里，PE资产的年化收益率达36.1%。PE资产也是目前捐赠基金中最大的资产类别。私募股权发展不过短短十几年，正处于资本市场高速发展时期。我们已经进入大众创新的时代，对投资者来说有大量项目可以筛选，同时来自各大LP的充裕资金，资本市场扩容，创业板、IPO加快，新三板改革等丰富退出渠道。如果比较全球各大类资产过往平均回报，私募股权是唯一能在3年、5年、10年、15年及20年周期实现双位数正回报的资产类别，远胜股票、债券与其他另类投资。在资产配置组合中，将5-10年的钱，增配私募股权资产，确实能以牺牲流动性换取超额收益。那么国内具体的私募股权投资收益究竟如何？以最新出炉的2016年数据为案例，有39%的私募基金IRR收益在20%-24%，有22%的私募基金IRR收益在15%-19%。从图中直观的得出：2016年超过一半的私募基金IRR收益大于15%，约8成的私募基金IRR收益大于10%。也证明了随着中国市场体系更加完善，投资氛围更加活跃，投资回报更具有竞争力

1.内部收益率（IRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。IRR满足下列等式： 计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。

当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率。

2.内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。其缺点是计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个IRR出现，缺乏实际意义。 3.投资利润率 （1）.投资利润率，又称投资报酬率（记作ROI），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：

投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%

（2）.投资利润率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。