REITs的全称是房地产投资信托基金。简单地说,它的意思是“筹集资金买房子并分享收益。”它于20世纪60年代首次出现在美国。REITs通过发行股票(企业REITs)或发行收益证明书(契约型REITs)筹集资金,将筹集的资金投资于住宅公寓、零售物业、仓储、物流等房地产,并根据协议将投资收益分配给投资者。由于房地产往往具有较高的总价格和相对较差的流动性,REITs为普通投资者提供了参与大型房地产投资并获得收益的机会。由于筹集资金投资房地产的性质,REITs有类似的基本结构。典型的REITs至少包含四个部分:基础资产、资产管理公司、产品经理和持有者(不同类型的REITs还包括借款人、SPV或资产支持特别计划等),它们构成了REITs的基本结构。在此基础上,房地产投资信托基金的结构在实践中得到了完善。REITs的典型特征是高股息、有限杠杆和税收中立。第一批上市REITs收入分配比例不低于合并基金年可分配额的90%,符合国际惯例。REITs的税收中性意味着REITs由于自身的结构不带来新的税收负担,这是REITs相对于其他房地产投资方式的主要优势之一,也是促进REITs发展的重要动力。中国还没有针对房地产投资信托基金的税收优惠规定。在实践中,不完全的税收中立只能通过建立特定的交易结构来实现。国内REITs于2005年开始探索,征求意见稿于2020年大规模发布,试点工作于2020年4月开始。中国REITs产品最大的特殊性在于以“公募基金 ABS”的方式持有项目公司的股权,要求投资资产为经营时间不少于3年且经营现金流为正的优质资产。截至中国基础设施REITs的主要投资对象包括公路铁路、城际轨道交通、互联网数据中心、污染物处理厂、工业园区、仓储物流设施等。据初步估计,目前这些线路的资产存量约为35万亿元。一般而言,第一个REITS项目的股利比率一般较高,这增加了REITS项目投资的安全性。初步市场调查结果显示,优惠与溢价并存,大多数项目都实现了溢价交易。市场对第一批REITS项目的认知度较高,认购情绪良好。中航首钢生物质REIT项目溢价11%,中金普罗仓储物流REIT溢价9.1%,博时招商蛇口工业园REIT折价17.8%,平安广交广河高速REIT折价5.8%。

在资产配置中,REITS基金也是重要的一环,但是一直以来,国内的投资者对这类QDLL基金了解很少,所以鲜有人考虑,而且本身国内的公募基金中,优秀的REITS基金也很少,这方面的普及也不是很频繁,对海外资产认知有限。因此这篇文章能帮你加深REITS这类QDLL基金的选择。

随着A股越来越不如人意,美股继续走牛,美元持续强势的预期的背景下,大家逐渐把目光瞄向了美股主题指数基金。前面跟大家讲了标普信息科技指数,今天给大家普及一下REITS基金。

REITS其实很简单,通俗点讲就是把我们投资者的钱集中起来通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资,集合了现金收入和资产增值。所以我们可以把REITS理解为一种集股性和债性的金融产品。

为何这样说呢,因为REITS虽然不光投资住宅,而且还可以买商场、仓库、写字楼、酒店等等,投资这些资产后,REITS基金所获得的收益强制90%用于分红,所以所投资的房子虽然具有波动性,但是有持续的现金流,那么就有了债券属性。

而美国是全球最大的商业地产市场,证券化程度高、市场容量大、具有良好的投资价值;其投资收益和当前市场上其他权益类产品关联性也较低,起到了良好的分散风险的作用。

目前国内一共有以下6只REITS产品,我给大家列出来看看:

先给大家简单说说这些REITS有什么区别。

1.000179/000180是一个很标准的REITS基金,这两个虽然代码不一样,但是还是同一个基金,前者以人民币申购,后者以美元申购。广发美国房地产跟踪MSCI美国REIT指数,通过查阅招募书得知:对MSCI美国REIT指数成份股、备选成分股及以MSCI美国REIT指数为投资标的的指数基金(包括ETF)的投资比例不低于基金资产的90%。

2.鹏华美国房地产金投资于美国上市交易的REITs比例不低于的基金资产的60%;上市交易的REITETF市值合计不超过本基金资产的10%。

3.嘉实全球房地产投资于REITs的比例不低于基金资产的60%,持仓相对分散一些,美洲、欧洲和亚洲都有投资。

4.诺安全球不动产要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%,我看了一下它的持仓,94.49%的资产都投资了美国,新加坡只有0.01%。

5.鹏华前海万科是一种另类投资基金,投的是国内房地产。这款产品是咱们国内的第一个REITs产品,它只投了一个项目——前海万科企业公馆以它的租金收益权为基础资产,剩余的资金去买了股票和债券。注:自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入,营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。

6.上投富时发达市场REITS跟踪富时发达市场REITs指数的表现,这个和广发的那只有点区别。本基金投资于REITs的资产不低于基金资产的90%。

这6只基金大概介绍完了,但是如果大家想细看一下各个基金到底投资了哪些国家的房地产,可以具体到基金报告中看看,我以诺安全球不动产基金为例,它基本上是以美国的房地产为主,具体投资了以下东东:

那么我们怎么选择合适的REITS基金去投资呢?个人认为要满足以下三个条件:

第一:费率低

对于QDLL基金来说,首选考虑指数基金,其次才是主动型QDLL基金,因为美国市场的投资者机构主要以机构为主,而且费率低的指数基金可以减少很多摩擦成本。以上6只基金中,广发的这只管理费为0.8%,鹏华房地产为1.24%,嘉实的为0.83%,诺安的为2.54%,鹏华前海万科为0.65%,上投富时为0.8%。所以光看费率这块,首选广发美国房地产和上投富时发达市场。

第二:最好是90%资产都用于投资房地产

因为美国是全球最大的商业地产市场,所以持仓最少是将90%的仓位用于投资美国房地产。上投富时是将资产的66.30%投资了美国,澳大利亚和英国。而广发美国房地产投资了美国86.55%,鹏华美国房地产为94.90%,嘉实房地产为65.60%,其次为香港8.26%。所以这轮鹏华稍占优势。

第三:成立时间较久

成立时间较久一点,这点不管在国内还是国外都需要看看成立时间,成立时间越久,业绩越容易考量,这几只REITS基金中,除了鹏华前海万科和上投富时相对时间短一点。而根据时间来看,业绩相对好一点的广发美国房地产稍出众一点,嘉实房地产。

所以以上综合一下,可能广发的这只REITS基金比较显眼一点。

那么未来REITS基金还值得配置吗?我们该考虑什么因素:

第一:REITS基金对通货膨胀率比较敏感,如果MYZ持续发酵,并且美国通货膨胀加速,那么可能会引发今年美储联第四次加息,那么REITS基金就会受影响而下跌。而且不动产市场属于内需型产业,受各国家或区域的总体经济周期的直接影响,因此以不动产为基础资产的REITs可能具有周期性风险,租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波动。

第二:不动产管理是REITs的重要组成部分,不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs可能会因为不动产管理的不完善而影响收益水平。如果不动产运营的现金流高,那么投资者分红就多,所以会增强市场对房地产的信心然后推动价格继续上涨。

当然以上两个原因不可能是投资REITS的全部原因,但是主要原因,一个复杂的投资品种不可能单单以肉眼能看到其中影响产品净值的各个因素,因此在投资时,要降低自己的预期收益,放大基金本身的波动和耐心。而且如果未来美储联加息,那么就是投资REITS基金的最好机会。

1.REITs全名:Real Estate Investment Trusts,翻译过来房地产投资信托。从字面来看就可以理解它来自于房地产(Real Estate)领域。它是通过发行证券的方式募集投资者的资金,并由专门管理机构进行不动产的投资与管理,并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金

2.从定义来说,REITs是基于资产经营的收益和资产升值的收益,通俗来讲是将资产收益的享有权通过信托基金的方式转让给投资者,因此最核心的部分就是资产。REITs涵盖的资产对象包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓(以上均为上市房企的主要持有资产构成要素),以及交通运输、工业物业、环境和公共设施等基础资产(图1)。而此次证监会下发的通知和指引,针对的对象主要就是基础资产或者叫基础设施领域的REITs。

3. REITs的底层资产类型说起来简单,但操作层面上,公募REITs的落地,不仅涉及到寻找优质的标的物,还有架构设置、税收政策、退出条件等许多内容需要具体敲定,其中牵扯的专业面比较广,我认为这也是此次以相对非市场化的基础设施来作为试点的一个重要原因。

拓展资料

1.REITs诞生于美国,兴盛于欧美和日本、新加坡、香港等发达国家和地区,到今天全球已有41个国家或地区推出了REITs制度。根据NAREIT统计数据,截止2018年底,美国REITs市值11,236万亿美元,是全球最大的市场;欧洲REITs市值2291万亿美元,亚洲RETIs市值2178万亿美元,大洋洲1615万亿美元。REITs相关的海内外发展历程在网上比比皆是,在此暂时不花大的笔墨去描述,有兴趣的读者可以去翻看一下。当然如果有人感兴趣我会专门梳理。而相比海外,中国大陆的REITs推动进程相对缓慢,从2002年诞生至今,走过了18年的探索历程,才终于迎来公募REITs的试点性文件,过程当中虽然类REITs产品发展态势积极,但始终没能踏上公募的领域。

此次以基础设施领域作为探脚石,其实是“箭在弦上,不得不发”:

2.因为“新冠”疫情的影响,长达10年的经济高速增长趋势被打破,而全球疫情继续猛烈冲击着出口、外贸,对经济的影响是长期的。今年是十三五收官年,保住经济增长必然是当前要务;

3.消费不景气,利率下行压力较大,拉动经济的三驾马车(投资、出口、消费)损失其二,不得不通过加大基础设施投资提振经济,而政府财政压力和降杠杆的压力同时存在,必须扩大资金来源;

4.19年城镇化率已达60%以上,随着城镇化进程进入后半段,房地产市场进入存量时代,资产运营发展壮大。地产企业面临疫情和经济下行冲击下,也急需盘活存量资产,减少资金占压,因此业内对公募REITs的呼声早已铺天盖地。

以上几点虽然看起来像是阶段性需求,但其实也是结构性改善的重要需求。一方面政府资金来源结构得到改善,另一方面房地产企业的资金及经营、资产结构得到优化。这才是真正的发展REITs动机,也是张弓拉弦的“手”,前面三点,无非是帮着搭了把箭。相信公募REITs借助此次的试点工作,一定会在近期有更大的发展空间。