买房入住后,大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题,房屋就需要维修了,这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金?房屋维修基金怎么用?

一、什么是房屋维修基金?

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金用于物业共用部分、公用设施和设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。专用基金是实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

二、房屋维修基金缴纳比例是多少?

商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。砖混结构住宅49元/平方米,无电梯框架结构住宅55元/平方米,有电梯14层(含14层)以下框架结构住宅61元/平方米,有电梯15层(含)以上框架结构住宅73元/平方米。

三、房屋维修基金怎么用?

(一)维修公用设施,业主摊钱还是动用维修基金?

某小区的张先生打来电话说,他们小区由于监控设备需要更新,物业公司表示,费用问题可以通过每户业主分摊100块钱,或动用维修基金两种方式解决。在小区具有维修基金的情况下,再让业主分摊公共设施的维修费用是否合适呢?

如果物业公司需要动用维修基金,首先要提出用途及金额申请,随后领取申请表,待小区2/3以上业主签字同意后,中心派专人到现场考察,核实没有问题之后,再按照程序拨付款项。征得2/3业主同意的程序肯定得走,关键是操作过程的困难太多,时间会拖得较长,尤其是对于服务大型小区的物业公司,更是如此。

(二)动用维修基金程序复杂,操作困难重重

对于这样的结果,广大业主虽然能够理解,但总觉得不是最好的解决办法。像张先生居住的小区,业主有1600多户,征得其中2/3的同意,所用的时间可不是一天两天就能解决的。而较早建成的一些小区,公用设施已进入到更新改造和维修时期,小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。

物业人士表示,近些年城市所建小区的规模一般都比较大,常住率不是太高,就算能找到一栋楼的2/3业主,大家又都愿意签名,花费时间也要数周甚至数月。为了走这个程序,物业公司往往要花费大量的人力、物力(如电话费)去联系业主,解释申请维修资金的原因。某些时候,花在联系上的费用甚至比维修本身的费用还高。虽然部分开发商在前期愿意为物业维修买单,但对过了保修期限的物业,大部分不会再补贴维修费用。维修小区公用部位和公共设施的难题,就摆在了物管企业和业主的面前。

(三)房屋维修基金怎么用,政府需要灵活运用政策

维修基金政府设置严格的维修基金申请动用审批程序,目的是为了保护居民个人的利益。在实际操作过程中,2/3以上业主同意的硬性规定,某些时候反而带来了诸多不便。遇到房子漏雨的紧急情况时,如果再完全按照程序执行,会耽误不少事情。

针对这样的情况,有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如有些城市规定,市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时,并不需要所有邻居签字。市民在到市住房保障中心领取表格后,找合适的工程队进行预算,将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户,填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后,贴在楼下进行5天公示。在公示期间,如果没有居民提出异议或者异议不成立,即可按照程序动用专修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高,也可以另找一个价格合理的施工队。

随着众多小区公共设施陆续进入修缮高发期,动用房屋专项维修基金的情况也会日渐增加。如果能够在保障维修基金安全的前提下,借鉴一些成功省市的一些经验,在程序上适当灵活一些,必将对广大市民带来很大便利。

什么是房屋维修基金以及房屋维修基金怎么用等相关问题的解答。购房指南在此提醒广大的消费者,房屋维修基金最好缴纳,因为一旦房子过了保修期,出现问题,很难让开发商承担责任。了解房屋维修基金的相关知识,对于了解购房者依法享有的权利,必要时维护自己的合法权益是非常有必要的。(以上回答发布于2016-11-30,当前相关购房政策请以实际为准)

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使用方法:

1,物业服务企业提出使用方案

2,业主委员会提请通过

3,公示,若无异议进行下一步

4,向维修基金管理单位提交申请

5,物业服务企业组织具体实施.

物业管理费里边也包含了一个公共部位的维护费用,一定要详细的理解,维护和维修是有很大区别的,维护的是设施设备完好情况下用于采取的保养手段,以期达到使用时间更久的目的,如电梯公司维护费等,就属于物业管理费支付的范围!

通常维修基金的使用范围和使用时间是:

1,公共设施质保期之后的修缮;

2,公共设备质保期后的修缮。

公共是指除了你自己专属部分和其他业主专属部分之外的所有公共设施设备,范围很广,如电梯,发电机,消防设备等等。

大修基金主要用于两个方面:

第一,用于住房与楼宇配套的共用资产或共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。比如共用的电梯、二次供水、中央空调、各类管线等,邮政信箱、垃圾道、消防设施等。

第二,用于共用部位、即房屋承重结构部位的维修,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。

前提是这些问题是发生在共用部位而非某个业主的家中。某位业主家中出现漏水、天花板坍塌等问题,则不属此列,不能动用大修基金。

当一项维修完成后,经区房管局计算核实,按照住房面积或平摊费用,直接从业主各自的大修基金的账户中扣取。

参考资料:百度百科-大修基金

就《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》出台,北京市物业管理主管部门负责人接受本报记者独家专访日前《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》出台,上期我们将这一政策全文刊载后,有些读者非常想了解这个政策将如何使小区公共维修基金的使用实现“透明化”,以及这一政策的出台能否使目前一些住宅小区由于公共维修基金使用带来的种种纠纷得到彻底解决。就公共维修基金的具体使用办法以及此次新政策的出台将带给物业管理行业什么样的影响,北京市物业管理主管部门负责人接受了本报记者的独家专访。记者:新制订的公共维修基金使用管理办法和以往的使用办法有什么不同?答:以往的公共维修基金使用办法只是告诉买房人,你买了房就要交纳总房款的2%作为公共维修基金,这笔费用是负责住宅共用部位共用设施设备的维修工程(除日常运行维修养护范围)的中修、大修及改造、更新工程,但是在具体的使用时间、如何使用、谁来监督上业主是不知情的,这使得不了解情况的业主对公共维修基金的收取以及使用不理解,一些小区甚至还为此发生了纠纷。而新出台的公共维修基金管理办法则明确依照“专户存储、专款专用、按幢设账、核算到户”的原则,这样一来,业主对公共维修基金的使用做到有账可查、有据可依。记者:以前的公共维修基金管理办法规定,在小区管委会(即业主委员会)成立前,物业管理公司不得使用公共维修基金,这次政策调整在这方面是怎样约定的?答:此次的调整原则上还是规定在管委会成立前公共维修基金不得动用,但同时规定在特殊情况下可以使用,需要具备以下条件:1.物业管理企业应委托市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;2.经中介机构认定后,物业管理企业方可进行维修工程;3.维修工程结束后,中介机构应进行验收,验收合格的应出具证明,不合格的应进行返工;4.物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。记者:管委会成立后,公共维修基金将如何使用?答:管委会成立后,物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算,报管委会批准后执行。维修项目完成后,物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续;管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊,并计入各产权人明细户中。记者:小区的公共设施受损是人为因素造成的,这样的维修工程费用是否也由公共维修基金来承担?答:如果是人为造成的,损失由责任人承担费用,不得动用公共维修基金。如果无法确定责任人的,按照受益人原则分摊:1.物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程,除由专业管理部门维护管理的部分外,其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;2.住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;3.一幢住宅有两个或两个以上单元门的,专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;在一幢住宅内,专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例,承担维修费用。记者:如果有些小区,公共维修基金届时没有用完或者闲置,该怎么处理?答:如果维修基金闲置,经产权人大会批准,物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围,严禁挪做他用。记者:此次新出台的公共维修基金使用办法,会对今后我市的物业管理带来什么样的影响?答:《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》意义就在于:1.使业主明明白白消费,对小区的维修基金使用有了知情权,消除了业主对于公共维修基金的疑虑;2.这是一次房屋维修费用体制的重大变革。过去,房屋的大、中修费用来源于业主按年缴纳的房屋维修费用,业主不再按年缴纳大、中修费,只有到了维修基金用完后才用再行缴纳。3.有利于建立新型的物业管理体制,理顺业主与物业管理公司的关系,减少矛盾和纠纷。过去,房屋的大中修由物业管理公司说了算,现在则是业主说了算,什么时间修、修哪些部位、花多少钱,均由业主大会或业主委员会决策,物业管理公司只是负责执行。4.该办法的出台,有利于规范物业管理秩序,促进行业健康发展,保护了买房人的合法权益,标志着我市物业管理行业的发展又向前迈进了一步。(张剑)